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豪宅“失控”!别慌,深圳很稳……

发布日期:2022-08-01 10:41    点击次数:134

最近,上海豪宅市场大热,有消息称,3月的前五天,上海成交20套豪宅。其次,价格方面,位于黄浦区的翠湖天地,377平成交总价1.3亿,单价高达约35万/平。

据第三方数据监测显示,今年1月份,上海有5套豪宅总价突破1个亿,其中最高的达到1.5亿元。

种种迹象表明,上海豪宅似乎又要火了;有业内人士分析指出,上海豪宅市场复苏信号明显,有望延续2021年走势。

那么问题来了,上海豪宅市场火热,能否带动其他城市或区域呢?

笔者认为,不会。虽然上海是国内豪宅市场的头部力量,但在“一城一策”政策之下,行情分化明显;另外,上海豪宅行情火热,有先天性的市场基因。

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分化的豪宅市场

据统计,2021年总价1000万以上的新房成交,上海达到11251套,稳居第一,远超北京、深圳、杭州等城市;深圳以8061套的成交量排名第三。

而以1000万以上的二手房成交对比,排名秩序发生明显变化。

上海依然排名第一,8676套;第二位是深圳,5150套;广州上升至第三位,其次是北京、杭州等城市。

无论是新房,还是二手房,总价1000万以上的城市,北上广深杭5个城市且具有一定市场,其他城市购买力后劲不足,市场乏力,从二手房成交数据就能看出来。

另外,值得一提的是,以上两张图还有两个细节变化:

1、总价1000万以上的新房、二手房数据中,深圳对应的同比增幅与降幅都是最大的;新房同比增长151%;二手房同比下降-49%。

这和2021年深圳的政策变化密切相关, 阿南惟几2021年初,二手房指导价出台,成交量迅速萎缩;新房方面,不断推新、二手被挤压、加上限价优势,大量购买力转入打新行列,新房市场一片红火,全年成交数据也创下新高。

2、杭州1000万以上的新房成交量超过了广州,仅次于深圳之后,但在二手房方面,广州位列第三,超过北京、杭州。

这说明,1000万以上的二手房,广州交易更活跃,流通性更强。

另外,笔者还想补充一点,广州新房豪宅,在限价方面力度不大,一二手房倒挂不多,在这方面远不及深圳,或许这也是阻碍广州新房豪宅成交的因素之一。

如果1000万的以上豪宅只能算作基础线,产品中心那么以总价3000万作为划分,一定是真豪宅。

总价3000万以上的新房、二手房成交数据中,上海、广州、杭州的地位不动,唯一变化的是北京与深圳。

新房排名中,北京位居第二;二手房排名中,深圳位居第二。

通过这些数据对比分析,基本可以认定,上海是国内豪宅市场的老大哥,购买力是绝对的强劲,其次是北京、深圳,两者可以是并肩地位,其次是广州、杭州,越往后的城市,越不具备豪宅市场。

2

全面“豪宅化”

依据现有政策的规则,上海、北京遍地是豪宅。

上海的豪宅版本延续的是2014年的政策,普通住房认定标准是:

1、五层以上(含五层)的多高层住房;

2、单套建筑面积在140平以下;

3、内环线以内的低于450万/套,内环线与外环线之间的低于310万/套,外环线以外的低于230万/套。

有数据显示,上海的普通住宅仅占10%左右,意味着,上海大部分90%的房源都达到了豪宅征收标准,需差额缴纳5%的增值税。

其次,北京市享受税收优惠政策的普通住房,须同时满足以下三个标准:

1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

2、单套建筑面积在140平(含)以下;

3、实际成交价格低于价格标准。(五环内为单价3.96万/平、总价468万;五环到六环为单价3.168万/平、总价374万元;六环外为单价2.376万/平,总价281万。单价、总价两个标准符合其一即可。)

以上可以看出,北京的非普通住宅认定标准更低,市场基本全面“豪宅化”。据了解,北京新建住宅市场有86%的成交是非普通住宅,普通住宅基本集中在六环外,六环内只有5%是普通住宅。

再说回深圳,2019年底深圳取消豪宅税,触发房价上涨信号;2020年7月15日,楼市调控加码,重回豪宅税。

对于普通住宅,深圳的认定标准是——

1、住宅小区容积率1.0(含)以上;

2、套内面积120平以下,或者建筑面积144平以下;

3、实际成交总价低于750万(含)。

相比上海、北京,深圳的豪宅线更高,需总价达到750万以上,这类房子在南山福田较多,约占5-6成,免豪宅税的普宅大规模集中在东部罗湖、龙岗等一带。

结语

国内真正具备豪宅市场的城市其实不多,以成交、总价来划分等级——

第一梯队:上海,购买力最强劲,豪宅市场最成熟;

第二梯队:北京、深圳,与上海相比,还有上升空间;

第三梯队:广州、杭州,也是两座优秀的城市;

第四梯队:南京、厦门,购买力稍弱,瓶颈明显。

总价1000-3000万是这个梯队,3000万以上,也可以遵循这个梯队。

最后,以深圳的市场来看,楼市暂且看不到回暖的迹象,虽然近期像侨香村、大冲城市花园等一些缺乏指导价的楼盘比较热,但无法给深圳楼市破冰。

现在喊回暖的,不是蠢,就是坏。





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